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据房产观察家8月15日周四报道， 让我为之诧异的是，我们仍然还在不断地念叨悬疑未决的澳洲房市是否会崩盘。
遗憾的是，大部分海外评论家并不了解澳大利亚房地产周期运转的细微差别，也不知道在澳洲如何获取抵押房贷，并且不了解抵押贷款必须是要偿还的。
尽管大约五年前，预测过澳洲房市绝对会走向低迷，最近21世纪以来，澳洲的'物业调整也的确有所偏差。但当下的住宅市场已渐入佳境。
我对东海岸住宅物业的前景相当看好，特别是悉尼，墨尔本和昆士兰东南部。
我列出了这么几个原因。这些理由包括：
- 新住房的供应量不足，尤其是在新南威尔士州和昆士兰州。
- 利率持续下跌，加之银行的贷款与价值比率降低和我们目前的储蓄率较高。
- 人口日益膨胀。
- 空置率较低，住房量紧缺。
- 澳元汇率降低。
- 房屋拍卖数量下降；私人协约贴现的方式售房情况越来越少，房屋上市的时间更短，加之销售量日趋攀升。
- 信心日益倍增—例如，据Westpac /墨尔本研究所发布的“购买住宅的时机指数”显示，现在的指数接近全球金融危机前的高点。
在此分享我的一些想法：
我们现阶段拼命省钱，仿佛见不到明天了一样。现在我们所赚的钱中的10％以上都被储存起来，尤其是在你需要还债的情况下，在需要降低债务水平的时候就更加节省了。
但是这真的是新兴起来的常态吗？
我曾以此说服自己，但我又真的开始质疑起来。是贫穷的联邦工党政府（没有其他可以形容的了）和表现平平的房价导致了我们现阶段表现的萎靡不振，金融危机或较为缓慢的世界经济发展并不是主导因素。
当然，假设在联邦政府范围内发生变化，在银行里存钱所获利息变得很少，只要下降一分钱，房价就会上涨（总是由悉尼引领大范围的住宅房市复苏），当然，澳人也将恢复他们的传统生活方式，他们就可以享受免税待遇或者澳洲税务局(ATO）的物业储蓄补助。
我并没有看到实施任何其他形式的主要投资行动。
自治养老基金会（SMSF）拥有借款购房能力，加之在自己退休前（或者重新上岗之时）澳人期望利用最后机会（在他们看来）为自己的后代快速赚钱，这两个因素起到了推波助澜的作用。
澳洲的海外购房情况类似上述情况。现在的澳洲房产价格比六个月前便宜了将近20％。尤其是鉴于中国的房市经济下调和重组，中国的富豪正在寻觅投资澳洲房产的契机。
据澳洲国民银行（NAB）最近的一项调查显示，澳洲新住宅物业的海外买家人数在过去两年中翻了一番。现在澳洲有八分之一的物业出售给了海外购房者，2011年的数据是5%。
想要归国的海外人士也与日俱增。需要注意的一点就是，有一百万澳人居住在国外，并且之前澳元汇率较高（加上高等教育贷款（HECS）的大笔开支），使他们在海外的时间比预期打算更久。
另外，我们实施了新的888重要投资者签证项目，方便了海外移民得到批准，如果他们投资500万澳元投资被顺利批准的话，就可以实现移民。
这将会对高端住宅市场产生很大的影响。我在布里斯班华人社区的工作期间发现，来自这种签证的钱中大笔资金将用于投资SEQ。
最后 - 这些意见与我平时的推测相比，较为投机，银行存款（即我们储蓄存款）开始被取出，并且被用于更具吸引力的投资，银行不需要继续巩固股东的财富/收益吗？
他们发挥的余地相当大，利率差距非常大（现金利率和标准可变抵押贷款利率之间的差距目前为3.45％），还有，现在贷款的贷款价值比率很低（约为50％左右）。
我认为，他们将开始追逐市场份额，降低抵押贷款利率，同时放松贷款标准，以确保可以获得更多的住房贷款。随后将会开展更多的销售活动。价格会上升得更快。
我们十分肯定，住房市场即将迎来好转。
沿东海岸的物业—特别是在3个主要首府城市/加上黄金海岸和阳光海岸—将会成为最大的赢家。
从资源/采矿行业开始到住宅建筑市场应该会接连发生转变。
由于利率（在联邦和各州的财政赤字下）是调节唯一工具，他们将会持续下调利率，直到新的住宅建筑施工量增多，并且住宅供应量在保持一段时间内能保持较高。
这阵子，我们不会从商界获取任何的积极消息，办公物业的空置率维持在两位数，新的零售物业需求持续下降。在这一轮周期中，住宅物业市场将必须采取大幅上升的措施。
结果，有些人预测，在未来12个月内，现金利率可能会再跌0.75％至1.75％。我估计，截止到2014年的复活节，现金利率将降至2％。谁想来和我打个赌吗？
房产价值将会上升，房价将随即会过度膨胀（正如通常的表现）。我认为，9月7日过后，住宅市场将会表现愈佳，在两三年内表现将会保持强劲。然后，需要适度调整房价。
我还真的不知道接下来房价将会涨多少，也许会持续上涨3年，但是上涨幅度不可能超过25%。
谁会知道未来的房价调整幅度将会有多大呢？可能会像过去的5年那样再次长期跃升，或者也有可能遭遇大幅下挫。
关键在于要进行投资，而不是投机。
说在这个时代情况不同了的话是毫无意义的。房地产周期和所有的迹象都表明，房市已经开始复苏。我们的住宅市场需要得到复兴。我们需要更多的新房屋建筑开工。澳洲央行将会确保这些目标的实现。
这场较量开始了，让我们拭目以待吧！
Michael Matusik 先生是澳大利亚住宅地产权威机构 Matusik Property Insights 的创始人，再该机构的帮助下，已经实现了愈550个新住宅项目的实施。
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澳洲家园网点评：
小编也非常同意基于供需关系的那段分析，虽然似乎每个中国人都觉得上海和北京的房价高的不合理，但不得不承认这都是供求关系造成的。大量的人口涌进这些大城市造成了庞大的需求，自然就炒高了房价。这也是为什么澳洲每次的房产复苏，都是悉尼带动下完成的。
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