作者：墨尔本常春藤地产公司地产专家 Sally Qiu.
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“增值税”（Capital Gain Tax）的概念可能对于普通人来说有些复杂，尤其是澳洲房产增值税曾经在1985年和1999年进行过较大的改革，因此，实际需要支付的增值税会根据买房子的时间点和拥有房子的年数不同而不同；而且，个人名义拥有的投资物业所要支付的增值税和以养老金来购买的投资物业也是不一样的。
人们对于增值税最大的误解，就是以为增值税跟印花税（Stamp Duty）一样，是按照一个标准税率来计算。其实，增值税跟您所要支付的个人所得税率有关（Income Tax）。所以，很多澳洲人喜欢等到他们快要退休、需要从自己的养老金账户开始拿钱后，才考虑卖掉原有的房子，因为这个时候他们已经没有工资了，不需要支付个人所得税，此时他们所要支付的增值税税率就会比较低。
本期，我们就为大家来简单介绍一下有关增值税的知识。
增值税的定义
资产的增值和损失（Capital Gain or Loss）与您购买和卖出该资产的价格是不一样的。根据澳洲税务局官网上的解释，只有资产增值的那部分才需要支付税收，而且该税种其实是个人所得税（Income Tax）中的一部分，实际上它并不是一个单独的税种。
增值税于1985年9月20日开始实行，从该日期之后您获得的所有资产都需要支付增值税，除非是在某些特殊情况下（我们会在后文中介绍到）。对于大多数人来说，一般只有在卖掉不动产和股票的情况下才会产生增值税；此外，无形资产（例如一个企业的商誉Good Will）也是会产生增值税的。
澳洲国家税务局建议您，再获得一个将来可能会需要支付增值税的资产时，最好做一个资产记录。这样，将来如果真的需要支付增值税，有资产记录就可以确保您不用支付过多的增值税。如果您与别人联名拥有某个资产，那么您就需要确认好每个人所持有的比例。
当您卖掉某个资产、或者将资产送给别人时，就会产生资产增值或损失（Capital Gain or Loss），此时就是可能会产生增值税的时候。对于房地产领域来说，绝大部分房地产都是需要支付增值税的，包括空地、商业房产、出租房产、度假屋、兴趣农场。如果您的自住房用来出租了一段时间（即自住房转成了投资房），或者自住房的面积超过2公顷，也是需要支付增值税的。
对于澳洲公民来说，无论其资产在哪个国家，都是需要向澳洲政府交付增值税的。
不需要付增值税的情况
很多人知道自住房卖掉的时候是不需要付增值税的，但是对于其它性质的物业（例如从父母那里继承来的物业）就不是很清楚了。对于继承物业来说，只有在卖掉该物业的时候才需要支付增值税，计税基数（tax base）可能会与当时该物业的购买价有所不同。
其它的一些主要个人资产也是不用支付增值税的，包括：您的个人汽车、家具等；出租房里的装修、办公用品等一些纯粹折旧的资产也是不用支付增值税的。对于个人和小生意拥有者来说，如果持有资产超过一年，可以获得50%的资产增值税减免。
案例一、自住房转投资房
王先生于1994年7月1日花25万澳币购买了一套物业，作为他的主要住宅（Main Residence）。王先生在这里一直住到2007年7月1日，此后就将该物业出租，直到2014年7月1日时以70万澳币的价格售出。
根据“6年原则”（Six Year Rule），在王先生卖掉这套物业的时候，该物业已经出租了7年，因此只能获得部分增值税减免。假设该物业在首次产生租金收入的时候，实际市场价值为35万澳币，那么此次交易产生的需要计税的价值如下：
$350,000 X 365天（非主要住宅天数） / 2,555天（自住天数）= $50,000
由于王先生持有该物业超过12个月，可以获得50%的增值税减免，所以此次交易实际需要计税的部分应为$50,000 X 50% = $25,000。
如果王先生在2013年7月1日前卖掉该物业，那么根据6年原则，王先生可以不用支付增值税。
当然，对于自住房转投资房方面，还有一些比较细节的规定。由于大部分人都会通过贷款购买自住房，而有些贷款会限制业主改变房屋用途，所以大部分投资者还是倾向于将原有的物业卖掉后再购买一套类似用途的物业，而不是改变物业用途。
案例二、投资房转自住房
张女士于2008年10月19日购买了一套投资物业用来出租，并于2011年10月21日开始用来自住。张女士于2013年9月7日将该物业售出，此次交易产生了40万澳币的资产增值。这40万还需要根据张女士自住的时间相应地减少：
$40,000 X 1,098天（2008年10月19日-2011年10月21日）/ 1,785天（张女士自己住的天数）= $24,605
由于张女士持有该物业超过12个月，她也可以获得50%的增值税减免，那么张女士实际需要计税的部分应为$24,605 X 50% = $12,302.5。
以上是关于澳洲房产增值税的基本情况。有关房产增值税的更多细节，我们还是建议您咨询专业会计师。
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