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根据墨尔本时报7月6日报道，明年将会有更多的新兴公寓在墨尔本区域如雨后春笋般拔地而起，数量比近10年来任何时候都多。这日益加剧的竞争带来的一个后果就是开发商将会不断提供更多的租赁担保，吸引人们购买期房。
毫无疑问，签固定期限的租约保障可以为房产投资者实实在在地节约大笔资金，带来丰厚收益。但你也必须认识到这其中所涉及的成本费用，并理解开发商提供甜头的原因。
乍一看，租赁担保看起来很值钱。租约保障的时间范围通常是从6个月到两年不等。开发商承诺，不论当时房产租金的市场价情况是多少，房东都会收到签约时规定的租金。如果租金担保规定为每周400澳元，但租客仅愿意支付$350澳元，开发商会补足差额给房东。
这租约保障的好处是，可以给房东提供可靠的收入来源。但这个问题也关系到隐性成本。
“开发商会承诺租赁担保，通常出于两个原因”房产中中介Greg Hocking City Residential公司的工作人员Greg Hocking先生表示，“一是为抬高房价，二是为了销售比较难售出的部分。”
你需要面对现实。不要以为得到的担保租金收益（通常是房价的一个固定百分比）显著高于市场租金，就理所当然认为你的期房会产生收益，您对期房收益的嗅觉需要更敏锐。
在21世纪初，一些Docklands 区域的公寓期房租约保障为每周800澳元，还有加速递增的折旧贬值。这意味着投资似乎是在第一年就能够到达收支平衡。但是，一旦担保到期，租金下降至市场价，仅为每周200澳元，每年的收益也从1万5000澳元迅速降至4000澳元。
总部位于墨尔本的WBP房产集团的咨询顾问Greville Pabst 先生表示，期房投资者需要熟悉目标大厦地区的租金市场价格。
他说购房者应该刨根究底地研究租金情况，而不是仅仅听取开发商的一面之词。
别忘了开发商通常会抬高期房的销售价格，弥补用于租约保障的支出。
一旦担保过期，投资者通常很难将租金保持在担保期限内的水平。很多投资者都被迫接受低于预期的收入。在买房之前，请询问：我的竞争力在哪？如何将我的期房放到公开市场上去竞争？这个郊区的房产租金会增长吗？
在墨尔本内城公寓房上一次蓬勃发展的时候，租赁担保在1998年到2003年间曾被广泛使用。后来这样的诱人的担保就不太常见了，但是现在租约保障又开始重回人们的视线了。
Advantage Property Consulting公司的总经理Frank Valentic先生说道，在未来的12个月内，预计墨尔本将有2万5000套新房落成。
“这在很大程度上会造成供大于求的状况”他说，“但低利率是一个很好的动力，投资者们的活跃已经维持了很长时间了。”
一套优质地段的优越房产无需担保，就可以吸引租户。这意味着，如果您购买一套一等的房产（毗邻交通运输，工作地，生活区等等），还带有租约保障，就给您的物业锦上添花了。
如果您购买了质量较次，地段不佳的房产，或者边界地带、远郊的物业，公共基础设施状况较差，那将会麻烦多多。有租约保障的房产在首12个月里将会给你带来6％的收益，但是一旦租约保障到期，房东恐怕就连3%的收益也很难拿到了
在最坏的情况下，一套次品质的房产在激烈竞争的市场中可能接连几个月都租不出去。
Hocking先生说，当你会得到租金担保时，你可能需要考虑你是在项目的初期或者稍后期阶段买房。他还说：“如果开发商在销售项目的中途引进租约担保以刺激销售，这意味着销售已经止步不前了，他们必须有所行动。”
您可能认为您买的物业已持有可靠的租金，但是您可能购买的却不是理想的房产。
Hocking先生说一套好的物业，它自然能够被售出或租出，不然他认为：“人们可能最后会决定购买一个金融产品，而不是一块房产。”
在项目的首期入手期房通常是期房购买者的最好选择。
Positive Real Estate地产公司的咨询顾问Sam Saggers先生表示，项目的首期时，房屋的价格最优惠。
他说：“开发商保留后期房产是为了获得更多利益，并以较高的回报率出售房产。”
澳洲家园网点评：
这篇文章还是挺有道理的，不少评论一针见血，非常好。但小编有两点不太一致的看法。租金担保通常是在房屋交割后立即开始，那时确实是最难找到租客的时候。主要原因并不一定是物业本身，更多的来自于同一栋大楼中房屋的竞争。举个例子，去年south yarra的一栋公寓楼完工入住时，同一时间，同一座大楼中有120多个单位出租，自然造成了巨大的竞争，为了及时脱手，不少房东都把租金降低了约50澳元每周。但随着这些房源被逐渐消耗，两三个月以后租金就回归市价了，这时如果有租金担保就很好了。
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