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据房地产观察家7月2日报道，BIS Shrapnel指出，尽管2012年零售物业交易额创下新高并且机构和私人投资者对此表现出持续的浓厚兴趣，该行业正面临后国际金融危机时期最严重的挑战。
零售商和业主就很多结构性困难不断角力，这包括零售交易额增长疲软、网上购物不断增加、储蓄率持续走高、经济不景气、2013—2014年间的新零售高峰以及澳元的大幅下跌，因此零售利润将下跌，店面空置将增加。
强劲大型购物中心的投资者应该来说实力雄厚，但也不要期待丰厚回报。
那些不太成功的购物中心，投资回报很有可能要削弱。
投资者仍然对该行业饶有兴趣，因此短期内收益可能不错，但BIS Shrapnel表示，随着澳元下跌，特别是如果债券利率上升，海外投资者对此可能不太积极。
人们主要担心澳元贬值，2013年财务年度期间澳元下跌8%。
BIS Shrapnel高级项目经理Maria Lee说：“我们预计贸易加权指数（澳元与其最大贸易伙伴之间的货币表现）将下跌23%，基于此，我们预测，如果租金水平和当前一样，一位进口物品占销售额50%的零售商毫无利润可言。” Maria Lee也是一篇关于目前到2023年零售物业市场前景的新报告的作者。
“显然，这不是一成不变的。这会影响到他们支付租金的能力，预计店铺空置也会上升。”
综合各方面因素考虑，BIS Shrapnel预测，未来五年里，购物中心收入每年平均仅增长2%——跟不上CPI通胀。
下图显示，未来四年里，营业利润率将从目前的7%左右下跌到不足5%。
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结果，零售商和购物中心业主只得比以往更卖力地保持相对持续增长。
Lee说：“我们认为，零售物业正遭遇数十年不遇的最大挑战——这还不包括当前的后金融危机时期。”
报告预测，五年内，互联网零售的市场份额可能从目前的6%增至11%。
Lee说：“这意味着每10澳元额外开支中就有3澳元是在网上支付的。”
“换句话说，如果不算网上购物的增长，购物中心销售额仅增长1%。这显得意义非凡。”
Lee表示，不断增长的网上购物渠道对此的影响是双重的。
首先，网上购物抢占了“传统”的实体企业零售，其次，尽管购物者可以从网络上或者移动手机应用软件上比较价格，零售商的利润空间仍受影响，因为消费者会想要以同样低的价格购买零售商家的商品。
Lee说：“收入增长疲软，这对零售物业总收益的影响很明显。”
国际金融危机前，由于长期稳固的销售量，即使收入增长疲弱，总收益还是很稳定的。但这个阶段已经走到头了，在下个高峰期来临之前——在这个十年里不太可能出现，我们也不期望能有2007年那样的收益。
“尽管如此，繁华的零售中心仍然是现金流很不错的投资，收益的波动性也相对较小。零售物业还是可以提供就算不是丰厚，也是很坚实的回报。”
澳洲家园网点评：
投资商业物业似乎是最近物业投资的热点，大到资金雄厚的公司，小到个人都很积极。主要还是因为高额的租金回报吸引力较大。还有一个原因可能和澳洲相对集中的城市发展相关，和中国类似，澳洲绝大多数的人口都分布在少数几个城市。最新统计显示澳大利亚的总人口为2200万左右，其中900多万人都居住在墨尔本和悉尼。这些人口高度集中的城市也给商业发展提供了很好的机会。
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