欢迎大家转载，考虑到著作权，大家只需注明翻译/评论来自于澳洲家园网和原文地址即可。

据澳洲新闻网2013年7月22日报道，装修一些老房子时，一些简单的预防措施可以使生活更舒适、更省钱。

如果澳洲人的梦想是在传统的一小块地上买房，那么翻新就算是美好的梦想了。电视真人秀，如The Block、House Rules 和Selling Houses Australia更是帮助更多的人实现了这样的梦幻经历。

但看他们的做法，拆除几扇墙、揭去地毯将原来的地板露出，草草刷上新涂料，原本陈旧不堪的房子就变得时尚迷人，这是个梦想。而现实却不是如此。

当你在最好的街区购买了最糟糕的房子，这是个很好的机会为房子增值，但是如果你不够小心，它也可能带来压力、泪水，让你付出代价。

装修几大步:

检查

在交割前，获取一份检验报告是必不可少的。

Express Building Reports建筑检验公司的Philip Connor说，尽管房东没有义务这么做，但是有了检验报告你会省去许多麻烦，还有花销。

标准的检验报告会花去你500澳元左右，它会告诉你房子的当前状况、建筑的结构完整性和你将面临的一些潜在问题。

因为房屋检验员不再需要有执照，Philip建议你最好的方式就是找一个很有名望的检验员，他最好有15年以上的检验经验，而且已经投保。

“我的第一个问题是，你投保了吗？”他说，“如果他们出了问题，但他们没有投保，你就不能控告他们。”

公寓

对别墅的房屋检验是对整个房子，从前围墙到后围墙的全部检验报告。而对公寓来说，则是不同的。

“你检验一间单元房时，只需检验这间单元房和它的周边情况，”Philip说，“这可能会有很多隐患，因为你不能检验电梯或者其他人的公寓。”

Philip建议最好买别墅而不要买公寓，但是如果你负担不起，可以选择较小的小区里的单元房。

“较小街区的房子可以更容易摸清它的历史，”他说，“关于单元房的重大问题包括噪音，但是我们不检验或者评论单元房之间的噪音。”

“另一个问题就是火灾。如果该小区没有防火证明，你可以花1万5000澳元到2万澳元去调查证明。”

别墅

Philip说，建于1895到1920年的别墅可能会受到地面潮气的影响，而建于1920年到1985年的房子可能会有石棉。

“所有房子都会面临的一个问题就是排水，”他说。

“无论是地面潮气、白蚁，还是腐蚀木头的真菌，都是由排水问题造成的，所以，如果你解决了排水问题，你就可以一次性解决所有这些问题。”

“解决排水代价不高，只要确保从屋顶流下的水能通过排水系统或者蓄水池从地基排走。”

然后你需要的就是耐心了。

“一旦你解决了排水问题，你需要只是3到12个月来使该房干透，”Philip说。

地面潮气

“地面潮气就像是性别，每代人都会渐渐发现它，”Philip说。

“这个我见得多了，我保证每个人都知道地面潮气，但是情况却不是这样的。”

地面潮气是水分从地面通过有孔隙的建筑材料渗透进来，如砖头，然后渗到墙面上。它污染墙面、使得油漆或墙纸剥落、腐蚀墙脚板、发出霉味。

它虽然令人头疼，但也很好对付。

由铅、板岩或柏油制成的防水层可用作防水墙，这样水分就不会渗透砖块。

为了保证防水层能发挥作用，Philip说，需要在防水层下铺500毫米厚的泥土。“地面潮气一般只会渗出地面1米高，但是如果地面抬高，它会再高出一米，”他说。

石棉

Philip说，检验不能检出石棉，因为不拆除房子是没办法检测出的。

“检验公司也许会说‘如果我们看见纤维状的东西，那即有可能就是含有石棉。’但是问题是：如果墙面已刷过油漆，你没有看到纤维，你就会漏掉它，”他说，“有些纤维材质不含石棉，但是一般说来，你看到纤维就必须要怀疑它是否含有石棉。”

何时该谨慎

Philip说，在你购房前看看客观地看待房价是很重要的。

“如果你买的是位置较差的房子，你必须要小心了。如果位置很好，就要相应地变通，”他说。

Ausgrid的能源评级专家Paul Myors说，翻新超过5万的房子需要有BASIX证明，该证明可以测出房子的能源效率。

大约60%的能源消耗来自于制热、制冷系统和热水供应系统，所以主要的翻新就很容易了，安装隔热板、制热制冷空调系统和燃气热水供应系统来减少耗费。

TKD Architects的John Rose认为在购房前需花钱了解市政厅的要求，否则你想要将一层楼的半独立式房屋改成独立式的美梦就要泡汤了。

“市政间的开发管制总是有所不同，无论传统还是环境，可能就是该区的特色，”他说。

“你知道了当地市政厅的规范要求，但是话虽如此，在最近几年市政厅规范发生了些变化，开始一致化。如今如何安置房屋就显得容易多了。”

John发现寻求建筑师去检验房子的顾客有所增多。

“大多数人认为寻求建筑师的建议是最重要的事，但是事实上，你需要知道你是否可以建成你想要的、如何建成你想要的。Sydney内城圈满是40到80年的村舍，这些村舍要翻新的话需要做大量的工作，”他说。

“你需要判断哪些好建议是适合你的。大多数人付给建筑师一到两个小时的费用在150澳元到500澳元之间。”

John建议在购房前搞清楚你对这个房子所做的哪些部分翻新是不需要批准的。

翻新代价最高的前十项

来自Archicentre（archicentre.com.au）的David Hallett列出了翻新代价最高的前十项。

打桩：检查房屋地梁区是唯一可以分辨地基是否坚固的方法。

屋顶：一个有问题的屋顶，包括漏水、破碎的瓦片或者排水不利，翻新会花费数万元。

线路：损坏的电源插座说明房屋有很大的线路问题。

虫害：如果底层地板的出入孔或者下水道堵塞，这说明可能有虫子入侵，堵塞了出入孔。

水管：老房子里生锈的管道会通水不畅。打开多个水龙头测试水压，看看水是不是黄色的。

油漆：如果油漆是为了掩盖某些问题，你可以花代价修理，重新油漆。

石灰墙面：石灰墙面可能会有小裂纹或者在打地基的时候整个裂开。圈梁：受到白蚁危害也需要重新粉刷。

地面潮气：受潮的墙会产生霉菌，从而损坏建筑构架。

排水和下水管：排水管没安好或者被锈蚀了，或者对它不管不问，暴雨天气会造成很大问题。

雨水渠：地下管道包括雨水渠和污水管，翻新代价很高。

澳洲家园网点评：

大家应该也看出了，这上面的10个最昂贵的装修项目都是需要专业人士来完成的，所有花费昂贵。多解释一下为什么需要有投保的建筑检验师，因为如果为你出具检验报告的建筑检验师没有发现一些房屋结构的重大问题，将来你可以以那份报告为依据，起诉这个检验师，要求他赔偿你弥补这些问题需要花费的装修费用。

相关资讯：

什么样的家居装修正火热？

如果您想为房产增值而装修，4个问题先考虑