期房Off the plan的楼花销售一直是澳洲一种比较流行的售房方式，特别是在备受追捧的区域，抢购楼花曾经是很多海外投资者的热点。但最近两年，澳洲的楼花销路开始明显放缓。最近澳洲央行的连续加息，不但打击了开发商的楼花销售，甚至也让一些已经购买了期房的买家，开始计划出售未交割的房产合同。

澳洲多个房产中介和交易网站近两年都收到了很多无法或者不愿意交割房产的期房买家需要转出楼花的询问。在2022年，这方面的问询量就猛超了2021年一倍，而进入2023年，似乎转楼花的需求也有增无减。

有业内人士分析，目前澳洲的开发商在期房交割时，都会面临5%甚至更多的楼花买家无法交割。而银行的多次升息，会将这一数字继续推高。高利率会造成一部分想要交割房产的买家无法获得贷款。

澳洲房产数据公司PRD的首席经济学家Diaswati Mardiasmo 马尔迪亚斯莫博士表示，按照今年利率将升至4.1%的预测，过去两年里签订楼花合同的买家，在交割房屋时将面临比之前签约时更高的借贷成本，还有贷款被拒的风险。

马尔迪亚斯莫博士说这部分买家会被迫需要转售期房合同。他们在转合同期间很大概率会赔钱，甚至损失之前支付的首期付款。当然，这也不是绝对的，主要还是取决于房产本身，和期房合同的条款。

贷款公司RateCity的研究主管萨莉女士表示，随着最近澳洲利率的迅速攀升，楼花买家无法获得贷款的风险正不断上升。一年前满足银行还贷能力测试的人，除非获得巨大的薪资增幅，否则今天很难通过同样额度贷款的测试。

以一个单身年薪10万澳币的人为例，如果他在一年前买了期房，按照当时的贷款评估，他可以贷款约77.5万澳币。但一年过去了，我们假设这个人获得了2.4%的加薪，那么按照现在的贷款评估，他只能贷款最多58.5万澳币，比之前少了19万。

如果是一对有两个孩子的年收入20万的夫妇，一年之前他们可以贷款最多145万澳币，但现在即使他们都保住了工作，且有2.4%的薪资增长，但也只能最多贷款107万，比之前直接少了约38万。

所以有些开发商担心，目前楼花买家面临的最大挑战就是能不能顺利贷到款。不仅仅是贷款难度增加，还贷的压力也加码了。能不能借的到，借到了以后能不能供得起，都是问题。

另一个风险是，过去一年现房的价格也大幅下跌，这也拖累了新房价格一起走低。当银行在交割时做的贷款评估可能会显示房屋的估计低于购买的合同。这使得买家很难融资，必须在银行贷款以外投入额外现金才能完成交割房产。

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