最新统计显示澳大利亚2月份的房价表现是完全出乎意料的。面对持续上升的利率，不断缩紧的贷款政策，澳大利亚的房价居然依然在上涨！

PropTrack的澳洲住宅价格指数在今年2月份依然录得了0.2%的上涨，之前1月份的涨幅为0.1%。不仅价格上涨，上个月的拍卖清盘率也大幅反弹，预计在三月份的PropTrack结果里，房价将依旧保持上涨。对于这个结果，很多人是大跌眼镜的。澳洲央行在2月初加息0.25%，3月初又加息 0.25%，这些其实都是对房价极其不利的。

从去年上半年开始，澳洲央行已经连续10次加息。这使澳洲的房屋抵押贷款利率大约翻了一番，也让购房者的借贷能力下降了30%。简单来说，就是月供翻倍了，对工资不变的情况下，购房者能贷款的总额还减少了。这可是澳洲有记录以来借贷能力的最大幅度下降。通常，如此大幅度的加息会造成房价的大幅下跌，但到目前为止，这个现象似乎并没有出现。

那澳洲房价为何会在狂飙的利率下依然上涨呢？

首先，可售房源数量严重缺乏。根据 PropTrack 的数据，在截至 2月份的上一年时间里，澳洲全国新挂牌房源的数量下降了11.1%。其中三个拥有最多居民的首府城市（悉尼、墨尔本、布里斯班）的房源数量跌幅最大。

其次，飙升的租金和创纪录的移民数量也推高了房价。澳大利亚人口在2022年增长了 48.2万人，其中有40万的人口增长来自海外移民，创作了澳洲年人口增长的新纪录。大量移民导致各大城市的房屋空置率创历史新低，很难租到房的租客们为澳洲各首府城市的租金贡献了两位数的上涨率。

这三个因素叠加，整体的效果超过了央行加息的效力，推动了房价意外的坚挺甚至是轻微上涨。很多尚未拥有房产，正拼命摆脱租房噩梦的年轻人也在“害怕错过”的焦虑下咬牙买房。

澳洲房价在2024年会表现如何呢？——分析家说“继续飙升”

目前房价坚挺的趋势似乎显示澳洲房价调整的周期已经度过，可能又将走上新一轮的上涨周期。对2024年房产的走势，很多分析家给出的预测都是“继续飙升”，他们的理由是鉴于：

– 明年澳洲央行可能会降低利率，这也将提高借贷能力；

– 澳大利亚审慎监管局可能会跟进，降低3%的抵押贷款缓冲额，这将进一步提高借贷能力；

– 澳大利亚将继续经历快速增长的移民潮；

– 租赁市场将进一步收紧；房源短缺

– 鉴于高昂的建筑成本和之前大量的建筑商破产，新住房的建设将受到抑制。

因此，澳洲的住房市场有真正的刚需需求的。而在多种因素中，唯一会阻碍房产价格上涨的就是抵押贷款的利率的上涨及其对借贷能力的影响。但可能加息的影响并不足以抵消其他因素的刺激。

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